Is investeren in een villa op Bali rendabel in 2026?

Ja, goed gelegen short-stay villa's in Canggu, Ubud en Uluwatu leveren doorgaans 8-12% bruto-rendement en 5-7% netto ROI na operationele kosten en beheer. Rendement hangt af van drie factoren: zoning-compliance (KKPR-zone), eigendomsstructuur (leasehold vs PMA) en regionale bezetting. De calculator combineert AirRoi-marktdata met zoning-context tot een projectie voor jouw specifieke pin.

Wat is een realistisch rendement op vastgoed in Bali?

Realistisch netto-rendement op een Bali-villa ligt op 5-7% per jaar na 10% PB1 (lokale verhuurbelasting op short-stay), beheer (20-25% van de omzet), onderhoud en afschrijving. Bruto-rendement komt meestal uit op 8-12% in toeristische zones. Terugverdientijd loopt van 9 tot 14 jaar afhankelijk van eigendomsstructuur en bezetting. Cijfers onder 4% netto duiden vrijwel altijd op een zoning-, locatie- of prijsprobleem.

Hoe werkt villa kopen op Bali als buitenlander?

Buitenlanders hebben twee routes: leasehold (Hak Sewa), direct op eigen naam, 25-30 jaar met verlenging, of een PMA (Indonesische BV met buitenlandse aandelen) waarmee freehold (Hak Milik) verkregen kan worden. Leasehold is sneller en goedkoper op te zetten. PMA kost USD ~3-5K oprichting plus jaarlijkse boekhouding, maar geeft volledig eigendom en bankfinanciering. De calculator vergelijkt beide structuren naast elkaar.

Wat is het verschil tussen leasehold en freehold op Bali?

Freehold (Hak Milik) is volledig Indonesisch eigendom, alleen voor Indonesische staatsburgers of via een PMA-structuur. Leasehold (Hak Sewa) is een langlopend huurcontract, meestal 25-30 jaar met verlengingsclausules, direct beschikbaar voor buitenlanders. Leasehold is sneller en kapitaalvriendelijker; freehold via PMA is duurder maar overdraagbaar en bancair financierbaar. Welke past hangt af van houdperiode en exit-strategie.

Hoe accuraat is deze Bali ROI-calculator?

Input komt van AirRoi (per-regio bezetting + ADR), Indonesische zoning-API's (KKPR-classificatie) en transactiedata van Bali Property Advisory: 200+ deals in leasehold, freehold en PMA sinds 2010. Het rapport benoemt aannames en open vragen per deal; geen enkel getal wordt zonder slag-om-de-arm gepresenteerd. Continu bijgewerkt naarmate marktdata vernieuwt.

Welke kosten verlagen het netto-rendement van een Bali-villa?

Zes terugkerende posten: PB1 lokale verhuurbelasting op short-stay (10%), villabeheer (20-25% van de omzet), onderhoudsreserve (1-2% van waarde per jaar), verzekering, nutsvoorzieningen, en zwembad/tuin. Eenmalig: BPHTB overdrachtsbelasting (5%), notaris, en IMB/PBG bouwvergunning-verificatie. Samen drukken deze een bruto 10% naar circa 5-6% netto; de calculator trekt elke regel expliciet af.

Hoe lang loopt een Bali-leasehold-contract?

Een standaard Bali-leasehold loopt 25 of 30 jaar vanaf notariële ondertekening, met één of twee vooraf overeengekomen verlengingsopties van 20-25 jaar elk. Totale houdperiode kan dus oplopen tot 70-80 jaar. Prijs per vierkante meter schaalt met resterende duur: een 5-jaar-oud contract handelt onder een nieuw afgesloten. De calculator amortiseert de leasehold-premie over de houdperiode.

Waarom BPA en waarom deze calculator vertrouwen?

Bij BPA geloven we dat investeerders op Bali begeleiding nodig hebben om een goede aankoop te doen. De markt op Bali is kansrijk, maar voor een goede deal heb je lokale expertise nodig. Daarom is BPA ontstaan: voor goed rentmeesterschap over jouw vermogen. En daarom is deze calculator gebouwd. De calculator-output combineert onze transactiehistorie (200+ deals sinds 2010 in leasehold, freehold en PMA) met AirRoi-marktdata; het rapport benoemt open vragen voor een vervolggesprek.

Cookieverklaring

Laatst bijgewerkt: 22 juni 2026

Wij gebruiken cookies en vergelijkbare technologieën om de site te laten werken, te begrijpen hoe bezoekers onze tool gebruiken, en om relevante advertenties te tonen. Op deze pagina leggen we uit wat een cookie is, welke wij gebruiken, en hoe je je voorkeuren kunt wijzigen.

Wat is een cookie?

Een cookie is een klein tekstbestand dat een website op je apparaat opslaat. Cookies onthouden je voorkeuren (taal, login-state) en helpen ons om de site te verbeteren.

Welke cookies gebruiken wij?

Wij verdelen cookies in 3 categorieën. Je kunt per categorie aan- of uitzetten via de cookie-banner of de cookie-instellingen-knop onderaan elke pagina.

Categorie 1: Noodzakelijk (altijd aan)

Deze cookies zijn vereist voor de site om te werken. Zonder deze cookies kun je de calculator niet gebruiken.

Cookie	Doel	Bewaartermijn	Aanbieder
`bpa_consent`	Onthoudt jouw cookie-voorkeur	12 maanden	BPA (eigen)
`bpa_locale`	Onthoudt taalkeuze (NL/EN)	12 maanden	BPA (eigen)
`bpa_idempotency`	Voorkomt dubbele formulier-submits	24 uur	BPA (eigen)
`cf_clearance`	Cloudflare bot-bescherming	30 minuten	Cloudflare

Categorie 2: Analytics (optioneel)

Deze cookies meten geanonimiseerd hoe bezoekers de site gebruiken, om te zien wat goed werkt en wat verbeterd kan worden.

Cookie	Doel	Bewaartermijn	Aanbieder
`_ga`	Onderscheidt unieke bezoekers	24 maanden	Google Analytics
`_ga_*`	Onderscheidt sessies	24 maanden	Google Analytics

IP-adressen worden afgekort vóór opslag (anonymize_ip: true).

Categorie 3: Marketing (optioneel)

Deze cookies meten via welk kanaal je hier bent gekomen en helpen technische problemen detecteren.

Cookie	Doel	Bewaartermijn	Aanbieder
`bpa_utm`	UTM-attributie (welke advertentie/zoekterm)	30 dagen	BPA (eigen)
`sentry-*`	Foutdetectie en performance-monitoring	Sessie	Sentry

Wijzigen of verwijderen via je browser

Naast onze cookie-banner kun je cookies ook beheren via je browser:

Let op: als je noodzakelijke cookies blokkeert, werkt de calculator niet meer.

Vragen?

Stuur een email naar privacy@balipropertyadvisory.com.