We laten je de echte cijfers zien.
Daarna pas de villa.

Ja, goed gelegen short-stay villa's in Canggu, Ubud en Uluwatu leveren doorgaans 8-12% bruto-rendement en 5-7% netto ROI na operationele kosten en beheer. Rendement hangt af van drie factoren: zoning-compliance (KKPR-zone), eigendomsstructuur (leasehold vs PMA) en regionale bezetting. De calculator combineert AirRoi-marktdata met zoning-context tot een projectie voor jouw specifieke pin.

Realistisch netto-rendement op een Bali-villa ligt op 5-7% per jaar na 10% PB1 (lokale verhuurbelasting op short-stay), beheer (20-25% van de omzet), onderhoud en afschrijving. Bruto-rendement komt meestal uit op 8-12% in toeristische zones. Terugverdientijd loopt van 9 tot 14 jaar afhankelijk van eigendomsstructuur en bezetting. Cijfers onder 4% netto duiden vrijwel altijd op een zoning-, locatie- of prijsprobleem.

Buitenlanders hebben twee routes: leasehold (Hak Sewa), direct op eigen naam, 25-30 jaar met verlenging, of een PMA (Indonesische BV met buitenlandse aandelen) waarmee freehold (Hak Milik) verkregen kan worden. Leasehold is sneller en goedkoper op te zetten. PMA kost USD ~3-5K oprichting plus jaarlijkse boekhouding, maar geeft volledig eigendom en bankfinanciering. De calculator vergelijkt beide structuren naast elkaar.

Freehold (Hak Milik) is volledig Indonesisch eigendom, alleen voor Indonesische staatsburgers of via een PMA-structuur. Leasehold (Hak Sewa) is een langlopend huurcontract, meestal 25-30 jaar met verlengingsclausules, direct beschikbaar voor buitenlanders. Leasehold is sneller en kapitaalvriendelijker; freehold via PMA is duurder maar overdraagbaar en bancair financierbaar. Welke past hangt af van houdperiode en exit-strategie.

Input komt van AirRoi (per-regio bezetting + ADR), Indonesische zoning-API's (KKPR-classificatie) en transactiedata van Bali Property Advisory: 200+ deals in leasehold, freehold en PMA sinds 2010. Het rapport benoemt aannames en open vragen per deal; geen enkel getal wordt zonder slag-om-de-arm gepresenteerd. Continu bijgewerkt naarmate marktdata vernieuwt.

Zes terugkerende posten: PB1 lokale verhuurbelasting op short-stay (10%), villabeheer (20-25% van de omzet), onderhoudsreserve (1-2% van waarde per jaar), verzekering, nutsvoorzieningen, en zwembad/tuin. Eenmalig: BPHTB overdrachtsbelasting (5%), notaris, en IMB/PBG bouwvergunning-verificatie. Samen drukken deze een bruto 10% naar circa 5-6% netto; de calculator trekt elke regel expliciet af.

Een standaard Bali-leasehold loopt 25 of 30 jaar vanaf notariële ondertekening, met één of twee vooraf overeengekomen verlengingsopties van 20-25 jaar elk. Totale houdperiode kan dus oplopen tot 70-80 jaar. Prijs per vierkante meter schaalt met resterende duur: een 5-jaar-oud contract handelt onder een nieuw afgesloten. De calculator amortiseert de leasehold-premie over de houdperiode.

Bij BPA geloven we dat investeerders op Bali begeleiding nodig hebben om een goede aankoop te doen. De markt op Bali is kansrijk, maar voor een goede deal heb je lokale expertise nodig. Daarom is BPA ontstaan: voor goed rentmeesterschap over jouw vermogen. En daarom is deze calculator gebouwd. De calculator-output combineert onze transactiehistorie (200+ deals sinds 2010 in leasehold, freehold en PMA) met AirRoi-marktdata; het rapport benoemt open vragen voor een vervolggesprek.